안녕하세요. 제이씨엘파트너스 정종욱 변호사입니다.

지식산업센터를 분양받을 당시 높은 임대수익, 대출 가능성이나 단기간의 프리미엄 형성에 관한 설명을 들었지만 계약 후 실제 조건이 달랐다는 분쟁이 이어지고 있습니다.

그러나 공실이 발생하거나 시세가 하락했다는 결과만으로 분양사기가 인정되는 것은 아닙니다. 계약 체결에 중요한 구체적 사실을 거짓으로 알렸는지, 그 설명을 믿고 계약했는지, 책임을 물을 상대방이 누구인지 자료로 확인해야 합니다.

01. 어떤 설명이 분양사기 쟁점이 될까요?

“수익이 높을 것” 또는 “프리미엄이 붙을 것”과 같은 일반적인 전망과, “특정 임차인이 확정됐다”, “일정 금액의 월세를 보장한다”, “대출 승인이 완료됐다”와 같은 구체적인 사실 설명은 구분해야 합니다. 표현의 구체성, 보장 기간과 조건, 설명 당시 실제 상황을 함께 살펴야 합니다.

입주할 수 없는 업종인데 가능하다고 안내했거나 금융기관의 심사 없이 대출이 확정됐다고 설명한 경우처럼 계약 여부를 좌우할 사실을 다르게 알렸다면 취소나 손해배상 가능성을 검토할 수 있습니다. 반면 금리 변화, 심사 결과나 시장 상황만 달라진 경우에는 기망을 인정하기 어려울 수 있습니다.

02. 사기 취소와 계약 해제는 구분해야 합니다

사기 취소는 계약 체결 과정의 기망으로 의사표시가 왜곡됐다는 주장입니다. 취소가 유효하면 원상회복으로 이미 지급한 분양대금의 반환을 청구할 수 있지만, 상대방의 항변과 선의의 제3자 문제 등을 함께 검토해야 합니다.

채무불이행에 따른 해제는 계약 체결 후 상대방이 계약상 중요한 의무를 이행하지 않았다는 주장입니다. 상당한 기간을 정한 이행 최고가 필요한지, 약정해제권이 있는지와 불이행의 정도를 확인해야 합니다. 두 법적 구성은 요건과 증거가 다르므로 내용증명 단계부터 구분하는 것이 중요합니다.

03. 분양대행사의 설명은 누구에게 책임을 물을까요?

분양대행사 직원이 설명했다면 그 직원의 말만 입증해서는 충분하지 않을 수 있습니다. 민법 제110조는 제3자가 사기를 한 경우 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 때 취소할 수 있도록 정하고 있으므로, 시행사나 계약 상대방의 관여와 인식 가능성을 살펴야 합니다.

시행사, 분양대행사, 신탁회사, 시공사와 중개 관계자의 역할은 서로 다릅니다. 계약서상 매도인, 분양대금 수령 주체, 대행 권한과 광고 제작·승인 경위를 확인해 취소 통지와 반환청구의 상대방을 정해야 합니다.

04. 반드시 확보해야 할 증거

광고가 삭제되기 전에 전체 화면, URL과 저장 날짜를 함께 보존하는 것이 좋습니다. 녹취는 일부 문장만 떼어두기보다 원본 음성 전체와 녹취록을 함께 보관해야 맥락에 관한 다툼을 줄일 수 있습니다.

05. 민사절차와 형사고소의 관계

기망의 고의와 재산상 이익 취득이 문제 된다면 형법 제347조의 사기죄 고소를 검토할 수 있습니다. 다만 형사고소를 했다는 이유만으로 분양계약이 자동 취소되거나 분양대금과 대출 채무가 곧바로 정리되는 것은 아닙니다.

계약 취소·해제와 금전 반환은 민사상 청구로 별도 정리해야 할 수 있습니다. 상대방의 재산 처분 우려가 있는 경우에는 반환채권과 보전 필요성을 소명해 가압류를 검토할 수 있지만, 담보 제공과 책임 위험이 있으므로 대상 재산과 청구액을 신중하게 판단해야 합니다.

06. 잔금과 중도금 대출이 남아 있다면

취소나 해제 사유가 충분히 정리되지 않은 상태에서 납부를 임의로 중단하면 수분양자의 채무불이행, 연체료 또는 위약금 문제가 발생할 수 있습니다. 반대로 권리 행사 시기를 놓치지 않도록 계약서상 기한과 현재 이행 단계를 함께 확인해야 합니다.

중도금 대출은 금융기관과의 별도 법률관계일 수 있어 분양계약 취소 통지만으로 자동 소멸하지 않습니다. 대출 원금·이자, 보증관계, 분양대금 입금 구조를 확인한 뒤 통지와 납부 대응을 결정해야 합니다.

07. 자주 묻는 질문

Q. 공실이 많고 수익이 낮으면 사기인가요?

투자 결과만으로는 부족합니다. 임차인 확보나 일정 임대료를 구체적으로 보장했고 그 설명이 당시부터 사실과 달랐는지, 그 때문에 계약했는지를 확인해야 합니다.

Q. 여러 수분양자가 함께 대응하면 증거도 같나요?

공통 광고는 함께 활용할 수 있지만 계약 시기, 상담자, 들은 설명과 업종·대출 조건이 다를 수 있습니다. 각 계약자의 의사결정 과정과 손해 자료를 별도로 정리해야 합니다.