안녕하세요. 제이씨엘파트너스 최성민 변호사입니다.

아파트나 오피스텔, 상가 분양계약을 체결한 뒤 예상과 다른 조건을 발견하면 계약을 끝내고 이미 낸 돈을 돌려받을 수 있는지 궁금해집니다. 그러나 일상적으로 말하는 ‘계약 해지’는 법적으로 합의해제, 계약금에 의한 해제, 채무불이행에 따른 해제 또는 사기·착오에 따른 취소로 나뉩니다.

계약금 반환 여부도 어떤 법적 근거로 계약관계를 끝내는지, 상대방이 이행에 착수했는지, 계약서에 위약금 약정이 있는지에 따라 달라집니다. 따라서 해지 의사를 먼저 통보하거나 납부를 중단하기보다 계약서와 체결 경위, 납부·대출 현황을 함께 점검해야 합니다.

01. 단순 변심이면 계약금을 돌려받기 어렵습니다

자금 사정이 나빠졌거나 예상했던 시세 상승이 어렵다는 이유만으로 분양자에게 계약금 전액 반환을 요구하기는 어렵습니다. 민법 제565조에 따르면 다른 약정이 없는 경우 계약금은 해약금으로 추정되고, 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 지급한 사람은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다. 계약금을 받은 사람이 해제하려면 배액을 상환해야 합니다.

다만 분양계약서에 별도의 해제 제한이나 위약금 조항이 있고 중도금 지급 또는 대출 실행 등 이행 착수가 이루어졌다면 계약금만 포기하고 끝낼 수 있다고 단정하기 어렵습니다. 계약금이 당연히 위약금이 되는 것도 아니므로 계약금 조항과 채무불이행 시 손해배상 조항을 구분해 읽어야 합니다.

02. 분양자 측 계약 위반이 있다면

분양자나 시행사가 계약상 주된 의무를 이행하지 않는 경우에는 채무불이행을 이유로 한 해제를 검토할 수 있습니다. 민법 제544조는 원칙적으로 상당한 기간을 정해 이행을 최고한 뒤에도 이행하지 않을 때 계약을 해제할 수 있도록 합니다. 상대방이 미리 이행하지 않겠다는 의사를 명백히 표시한 경우 등에는 예외적으로 최고가 필요하지 않을 수 있습니다.

입주 지연, 용도나 핵심 시설의 제공 불능, 소유권 이전 장애, 중대한 설계 변경 등이 문제 될 수 있지만 해당 사정이 존재한다는 것만으로 언제나 전체 계약을 해제할 수 있는 것은 아닙니다. 계약서상 입주 예정일과 유예기간, 변경 가능 조항, 위반의 정도와 계약 목적에 미친 영향을 구체적으로 살펴야 합니다.

03. 허위 설명을 믿고 계약했다면

계약의 중요 부분에 관한 착오가 있었다면 민법 제109조에 따른 취소를, 분양자나 분양대행사의 기망으로 계약했다면 제110조에 따른 취소를 검토할 수 있습니다. 다만 착오 취소는 계약자에게 중대한 과실이 있는 경우 제한될 수 있고, 제3자인 분양대행사가 속인 경우에는 계약 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었는지 등이 추가 쟁점이 될 수 있습니다.

확정되지 않은 개발계획을 확정된 사실처럼 설명하거나 실제로 불가능한 업종 입점·대출 조건을 구체적으로 보장했다면 문제가 될 수 있습니다. 그러나 기대 수익이나 시세 전망이 빗나갔다는 결과만으로 기망이 인정되지는 않습니다. 무엇을 누가 어떻게 설명했고, 그 설명이 없었다면 계약하지 않았을 것이라는 점까지 자료로 연결해야 합니다.

분양광고의 모든 표현이 자동으로 계약 내용이 되는 것도 아닙니다. 광고 내용의 구체성, 계약 목적물의 외형·재질·구조와 같은 핵심 요소인지, 모집공고와 공급계약서에 어떻게 반영됐는지, 계약 당시 실제 현황을 확인할 수 있었는지 등을 종합해 판단합니다.

04. 지금 확보할 증거

온라인 광고는 수정되거나 삭제될 수 있으므로 화면 전체와 주소, 확인 날짜가 드러나게 보관하는 것이 좋습니다. 녹취는 일부 문장만 잘라내기보다 전체 파일과 시간대별 요약을 함께 보관하고, 설명자의 소속과 권한도 확인해야 합니다.

05. 적법한 해제 후 반환 범위

계약이 적법하게 해제되면 민법 제548조에 따라 당사자는 원상회복 의무를 부담하고, 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 더하는 것이 원칙입니다. 다만 실제 반환 범위는 계약 해제의 원인, 위약금과 손해배상 약정, 당사자 사이의 상계 주장, 중도금 대출과 옵션계약 등 개별 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

사기·착오에 따른 취소는 처음부터 무효인 것으로 보는 구조이고, 채무불이행 해제와는 요건과 효과가 다릅니다. 내용증명에도 ‘계약을 취소한다’는 말만 적기보다 어떤 사실과 법적 근거로 해제 또는 취소하는지, 얼마의 반환을 요구하는지, 대출과 옵션은 어떻게 정리할지를 구체화해야 합니다.

06. 계약금 반환을 어렵게 만드는 실수

가장 주의할 점은 해제·취소 사유가 정리되지 않은 상태에서 중도금이나 잔금을 일방적으로 중단하는 것입니다. 주장이 받아들여지지 않으면 수분양자가 먼저 채무불이행 상태에 놓여 연체료, 계약금 몰취나 추가 손해배상 문제가 생길 수 있습니다.

또한 시공사나 분양대행사에만 항의하고 실제 공급계약 당사자에게 의사표시를 도달시키지 않거나, 분양계약이 끝나면 중도금 대출도 자동 소멸한다고 생각하는 경우가 있습니다. 계약 당사자와 분양대금 수령 주체, 신탁관계, 금융기관과의 별도 대출약정을 각각 확인해야 합니다.

07. 대응 순서