신탁계좌 아닌 곳에 낸 분양대금, 반환청구 상대방부터 다시 확인해야 합니다

분양계약서에는 신탁회사 명의의 지정계좌가 분명히 적혀 있는데, 시행사나 분양 관계자의 안내를 받아 다른 계좌로 계약금이나 중도금을 송금하는 경우가 종종 있습니다.

이런 상황에서 돈을 돌려받으려면 무작정 신탁회사부터 찾아가기보다, 실제로 누가 그 돈을 받았는지, 그리고 그 계좌를 사용하도록 지시한 주체가 누구인지를 먼저 가려내야 합니다. 계약이 해제됐다는 사정만으로 시행사와 신탁회사, 계좌명의자 모두에게 똑같은 반환책임이 생기는 것은 아니기 때문에, 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소와 함께 분양계약과 신탁계약의 구조, 실제 자금의 귀속관계를 나누어 살펴보는 과정이 필요합니다.

• 01 신탁회사에 곧바로 반환을 요구할 수 있을까요
• 02 시행사나 계좌명의자에게 청구해야 하는 경우는 언제인가요
• 03 반환청구는 어떤 순서로 진행해야 하나요
• 04 반환 상대방을 특정하려면 어떤 자료부터 모아야 하나요

01. 신탁회사에 곧바로 반환을 요구할 수 있을까요

지정된 신탁계좌가 아닌 다른 계좌로 돈을 보냈다면, 신탁회사에 분양대금 전액의 반환을 곧바로 요구할 수 있다고 단정하기는 어렵습니다. 신탁회사가 분양사업에 관여했다는 사실과, 실제로 그 반환채무를 부담하는지는 서로 다른 문제이기 때문입니다.

분양관리신탁 구조에서는 신탁회사가 사업부지와 분양수입금을 관리하지만, 분양계약상 책임 범위를 별도로 제한해 둔 경우도 적지 않습니다. 대법원 역시 분양계약과 신탁·대리사무 약정의 구체적인 내용에 따라 수탁자의 책임 범위를 판단해야 한다는 입장을 보이고 있습니다.

특히 문제 된 돈이 애초에 신탁계좌로 들어가지 않았다면, 신탁회사가 그 금액을 실제로 취득하거나 관리했는지부터 확인해야 합니다. 돈을 받은 사실조차 없는 신탁회사에 단지 신탁사라는 이유만으로 반환을 요구하면 청구 상대방 자체를 잘못 정할 위험이 있습니다.

02. 시행사나 계좌명의자에게 청구해야 하는 경우는 언제인가요

실제 반환 상대방을 정할 때는 분양계약의 당사자, 입금계좌의 명의자, 입금을 지시한 사람, 그리고 돈이 최종적으로 귀속된 곳을 함께 기준으로 삼아야 합니다. 시행사가 분양계약상 매도인으로서 별도 계좌로 지급하도록 지시하고 실제로 돈을 수령했다면, 계약 해제에 따른 원상회복책임을 시행사에 물을 수 있는지가 우선 검토 대상이 됩니다.

반면 업무대행사나 분양대행사 직원 개인, 관계회사 등의 계좌로 입금됐다면 상황이 달라집니다. 시행사가 그 계좌 사용을 승인했는지, 수령자가 시행사를 대신해 적법하게 받은 것인지, 아니면 권한 없이 받은 것인지에 따라 반환청구 또는 부당이득·손해배상 책임의 상대방이 달라질 수 있습니다.

계좌명의자에게 돈이 들어갔다는 사실만으로 언제나 그 사람이 최종 반환책임을 지는 것도 아닙니다. 다른 주체를 위한 정상적인 급부로 돈을 받은 경우라면, 단순한 수령 사실만으로 부당이득반환책임까지 인정되지는 않을 수 있다는 판례도 있습니다.

03. 반환청구는 어떤 순서로 진행해야 하나요

반환을 요구하기에 앞서 계약 해제·취소 사유와 실제로 돈을 받은 주체를 분리해서 정리해야 합니다. 분양계약이 아직 유효한 상태라면 지정계좌가 아닌 곳에 송금했다는 사실만으로 곧바로 반환청구가 가능한 것은 아니기 때문입니다.

신탁회사가 분양대금을 정상적으로 관리한 사건에서도, 분양계약이 해제됐다는 사정만으로 신탁회사에 당연히 부당이득반환책임이 발생하는 것은 아니라는 판례도 있습니다. 따라서 실제 돈이 신탁계좌에 들어가지 않은 사건에서는 부당이득반환청구권의 상대방을 더욱 신중하게 확인해야 합니다.

04. 반환 상대방을 특정하려면 어떤 자료부터 모아야 하나요

반환 상대방을 특정하려면 계약 당시 어떤 안내를 받고 해당 계좌로 송금했는지를 보여주는 자료가 무엇보다 중요합니다. "분양사무실에서 알려줬다"는 기억만으로는 시행사나 신탁회사의 책임까지 곧바로 연결하기 어려울 수 있습니다.

자료가 흩어진 상태에서 관계자들과 먼저 협의하면 이후 책임 소재를 가리기가 오히려 복잡해질 수 있으므로, 아래 자료부터 순서대로 정리해두는 것이 좋습니다.

신탁계좌가 아닌 곳에 낸 분양대금 분쟁에서는 누구에게 돈을 보냈는지만 보고 반환 상대방을 정해서는 곤란합니다. 계약상 분양주체와 실제 계좌명의자, 지급을 지시한 사람, 돈이 최종적으로 사용된 곳을 하나로 연결해서 봐야 합니다.

시행사와 업무대행사, 신탁회사가 서로 책임을 떠넘기기 시작하면 시간이 지날수록 송금 경위와 당시 안내 내용을 입증하기 어려워질 수 있습니다. 계약 해제 가능성과 실제 반환금액, 책임 주체를 먼저 특정하고 내용증명·가압류·반환소송 중 어떤 절차가 적절한지 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소와 함께 검토받아보시길 권합니다.