양천구 분양사기 변호사, 허위광고로 계약했다면 취소·계약금 반환 가능할까요

과장광고와 기망행위는 다릅니다, 먼저 확인해야 할 것들을 정리해 드립니다

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 분양계약을 체결한 뒤 처음 들었던 설명과 실제 상황이 전혀 다르다는 사실을 알게 되면 누구라도 당황스러울 수밖에 없습니다. 인허가가 확정되지 않았는데 확정된 것처럼 안내받았거나, 광고에서 강조했던 개발계획과 수익률이 실제 계약 내용에는 전혀 담겨 있지 않은 경우도 있습니다.

이런 상황에서 양천구 분양사기 변호사를 찾는 분들은 대부분 "이 정도면 사기 아닌가요", "계약을 취소하고 계약금을 돌려받을 수 있나요", "형사고소도 함께 진행해야 하나요"를 가장 궁금해하십니다. 오늘은 분양사기가 의심될 때 어떤 기준으로 판단하고, 어떤 절차를 검토해야 하는지 안내해 드리겠습니다.

핵심 안내 목차 01.단순 과장광고와 계약취소 사유의 차이 02.광고와 계약서, 어떻게 비교해야 할까요 03.계약취소·계약금 반환·형사고소, 무엇이 다를까요 04.중도금을 냈거나 입주했다면 이미 늦은 걸까요

단순 과장광고와 계약취소 사유는 다릅니다

분양광고에는 어느 정도 긍정적인 표현이 쓰이는 경우가 많습니다만, 문제는 단순 홍보 수준을 넘어 객관적 사실을 허위로 고지하거나 중요한 사실을 숨긴 채 계약을 유도했는지 여부입니다. 민법 제110조는 사기에 의한 의사표시를 취소할 수 있도록 정하고 있어, 상대방이 계약을 유도하기 위해 중요한 사실을 허위로 설명했고 이를 믿고 계약을 체결했다면 취소를 검토할 수 있습니다.

다만 광고 내용이 실제와 다르다는 사정만으로 곧바로 기망행위가 인정되는 것은 아닙니다. 법원도 분양광고나 설명이 구체적 사실을 허위로 고지한 것인지, 단순한 예상이나 전망에 불과한 것인지를 구분해서 판단해 왔습니다. 그렇기 때문에 인허가나 개발계획, 수익률, 토지확보 현황 등을 실제보다 부풀려 설명했는지부터 구체적으로 짚어보는 것이 첫 단계입니다.

광고와 계약서, 어떻게 비교해야 할까요

분양사기를 주장하려면 어떤 설명이 사실과 달랐는지를 구체적으로 특정해야 합니다. 가장 먼저 해야 할 일은 분양 당시 광고와 상담 내용을 실제 계약서 및 사업현황과 나란히 비교하는 것입니다. 예를 들어 홍보물에는 역세권 개발이 확정된 것처럼 적혀 있었지만 실제로는 계획 단계에 불과했다면 관련 행정계획과 인허가 진행 상황을 확인해야 합니다.

표시광고법 시행령은 사실과 다르게 표시·광고하거나 사실을 지나치게 부풀리는 행위를 거짓·과장 광고로, 중요한 사실을 은폐하거나 축소하는 방식의 광고를 기만적인 광고로 규정하고 있습니다. 따라서 광고 캡처, 상담 녹취, 계약서와 특약사항, 납입내역, 인허가 자료 등을 최대한 확보해 두는 것이 중요하며, 온라인 광고는 삭제되거나 수정될 수 있으므로 가능한 한 빠르게 화면을 저장해 두시길 권해드립니다.

계약취소·계약금 반환·형사고소는 따로 검토해야 합니다

분양사기를 의심하는 분들이 자주 혼동하는 부분이, 민사상 계약취소와 형사상 사기죄를 같은 기준으로 생각하는 것입니다. 그러나 두 절차는 판단 기준부터 다릅니다. 민사에서는 사기에 의한 의사표시 취소, 착오에 의한 취소, 계약 해제나 손해배상 등을 검토할 수 있습니다.

반면 형사상 사기죄는 계약 당시 상대방이 이미 설명 내용이 거짓이라는 사실을 알면서도 중요한 위험을 숨긴 채 금전을 편취하려 했는지를 보다 엄격하게 입증해야 합니다. 단순히 사업이 실패했거나 예상 수익이 발생하지 않았다는 사정만으로는 형사처벌까지 이어지기 어려울 수 있어, 사안별로 나누어 대응 전략을 세우는 것이 필요합니다.

중도금을 냈거나 입주했다면 이미 늦은 걸까요

계약 이후 상당한 시간이 지났다고 해서 모든 대응 가능성이 사라지는 것은 아닙니다. 다만 계약금뿐 아니라 중도금까지 지급했다면 단순한 계약금 포기 문제로 끝나지 않고 이미 납부한 전체 금액의 반환 여부를 함께 판단해야 할 수 있어 보다 신중한 검토가 필요합니다.

시행사나 분양대행사의 재산상태가 악화된 상황이라면 계약취소 판결을 받더라도 실제 반환금을 회수할 수 있는지까지 함께 확인해야 합니다. 또한 민법상 취소권은 무제한 행사할 수 있는 권리가 아니므로, 추인할 수 있는 날부터 일정 기간이 지나거나 법률행위를 한 날부터 장기간이 경과하면 취소권이 소멸할 수 있다는 점도 유의해야 합니다.

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