상가 분양사기 변호사, 허위 수익률·상권 설명에 속았다면 이렇게 대응하세요

계약 취소부터 분양대금 회수, 재산 보전까지 단계별로 정리했습니다

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 상가를 분양받을 당시에는 "대기업 입점이 확정됐다", "월세가 최소 얼마 이상 나온다", "곧 상권이 완성돼 시세차익까지 기대할 수 있다"는 설명을 들었는데, 막상 준공 이후 전혀 다른 상황이라면 억울함과 불안이 클 수밖에 없습니다. 수억 원의 분양대금을 지급했거나 중도금 대출까지 실행된 상태라면 더욱 그렇습니다.

상가 분양사기 변호사가 살펴보는 핵심은 단순히 수익이 기대보다 낮다는 점이 아닙니다. 계약 당시 시행사나 분양대행사가 어떤 사실을 설명했고, 그 내용이 계약 결정에 영향을 줄 만큼 구체적인 허위였는지를 증명할 수 있는가에 있습니다. 이번 글에서는 이와 관련한 법적 쟁점을 차례대로 살펴보겠습니다.

핵심 안내 목차 01.수익률이 틀렸다면 분양계약을 취소할 수 있을까? 02."광고일 뿐이었다"는 말이 통하는 이유 03.잔금부터 안 내는 순간 꼬일 수 있습니다 04.형사고소만으로 분양대금을 돌려받을 수 있을까?

수익률이 틀렸다면 분양계약을 취소할 수 있을까?

분양상담 과정에서 "은행이자보다 훨씬 높은 고정수익을 받을 수 있다"거나 "이미 유명 프랜차이즈 입점이 확정됐다"는 설명을 듣고 계약하는 경우가 있습니다. 이후 실제 임대료가 예상보다 낮거나 공실이 장기간 이어지면 계약 당시 설명이 사기였다고 생각할 수 있습니다.

다만 예상보다 수익이 낮다는 결과만으로 곧바로 분양사기가 성립하는 것은 아닙니다. 대법원은 일반적인 분양광고에는 어느 정도 과장된 표현이 포함될 수 있고, 사회적으로 용인될 수 있는 상술의 범위라면 그 자체만으로 민법상 기망행위라고 볼 수 없다는 입장입니다. 상가 운영방법이나 장래 수익에 관한 설명이 투자자의 판단 영역에 해당한다고 본 사례도 있습니다.

반대로 계약 여부를 결정하는 데 중요한 구체적 사실을 사실과 다르게 설명했다면 이야기가 달라집니다. 대법원은 거래의 중요한 사항에 대해 신의성실의 원칙에 비추어 비난받을 정도로 허위 내용을 고지했다면 기망행위가 될 수 있다고 판단하고 있습니다. 확정되지 않은 개발계획을 이미 확정된 것처럼 설명한 사안에서 형사상 사기죄가 인정된 사례도 있습니다.

따라서 계약을 취소하려면 현재 공실이 많다는 자료만 모을 것이 아니라, 계약 당시 어떤 설명을 듣고 그것을 믿어 계약했는지부터 거꾸로 정리해야 합니다.

"광고일 뿐이었다"는 말이 통하는 이유

분쟁이 시작되면 시행사나 분양대행사는 "홍보자료에 나온 내용은 예상일 뿐 계약조건이 아니다"라고 반박하는 경우가 있습니다. 실제 분양계약서에도 '분양상담 직원의 구두 설명은 계약 내용에 포함되지 않는다'는 취지의 문구가 들어 있는 경우가 적지 않습니다.

계약서 확인이 중요한 이유는 법원도 모든 홍보문구를 당연히 계약 내용으로 인정하지 않기 때문입니다. 대법원은 상가분양 사건에서 분양광고나 상담 내용이 계약서에 반영되지 않았고 별도 확인서까지 작성된 사정 등을 근거로, 특정 설명이 계약 내용에 포함되지 않았다고 본 적이 있습니다.

그렇다고 면책성 문구가 있다는 이유만으로 모든 허위 설명에 책임을 물을 수 없는 것은 아닙니다. 계약 내용에 포함됐는지와 별개로, 계약을 체결하도록 만들기 위해 중요한 사실을 적극적으로 허위 고지했다면 민법상 사기에 의한 의사표시 취소나 불법행위 책임이 문제될 수 있습니다. 민법 제110조는 사기에 의한 의사표시는 취소할 수 있다고 규정하고 있으며, 이를 주장하려면 허위 설명, 그로 인한 오판, 계약 체결로 이어지는 연결관계를 구체적으로 입증해야 합니다.

"높은 수익이 예상된다"는 표현과 "월 500만원 임대료가 이미 확정됐다"는 표현은 법적으로 평가가 전혀 달라질 수 있습니다. 그래서 실제 사용된 문구를 그대로 확보하는 것이 중요합니다.

잔금부터 안 내는 순간 꼬일 수 있습니다

사기를 당했다고 생각한 수분양자가 가장 먼저 하는 행동 중 하나가 남은 중도금이나 잔금 납부를 중단하는 것입니다. 하지만 계약관계가 아직 법적으로 정리되지 않은 상태에서 일방적으로 납부를 중단하면, 시행사가 오히려 수분양자의 채무불이행을 주장할 가능성도 있습니다.

상황이 복잡해지는 이유는 "사기라고 생각한다"는 것과 실제 계약이 취소되거나 해제된 것은 별개의 문제이기 때문입니다. 사기에 의한 취소를 주장할지, 계약상 약정 위반을 이유로 해제를 주장할지, 불법행위에 따른 손해배상만 청구할지에 따라 법적 구조가 달라집니다. 계약서에 특정 시설이나 입점 조건이 명확히 포함돼 있었다면 채무불이행과 계약해제가, 계약서에는 없지만 결정적인 허위 설명이 있었다면 사기에 의한 취소나 불법행위 책임이 중심이 될 수 있습니다.

대법원 역시 구체적인 거래조건이 아닌 일반적 분양광고는 단순한 청약의 유인에 머물 수 있다고 보고 있어, 광고 내용과 계약서의 문구를 정확하게 비교해야 합니다. 문제가 발견됐다고 곧바로 잔금을 끊기보다, 아래 순서대로 차근차근 정리하는 편이 안전합니다.

형사고소만으로 분양대금을 돌려받을 수 있을까?

허위 설명이 명확하다고 판단되면 시행사 대표나 분양대행 관계자를 사기죄로 고소하고 싶을 수 있습니다. 형법 제347조는 사람을 기망해 재물을 교부받거나 재산상 이익을 취득한 경우 사기죄로 처벌하도록 규정하고 있습니다. 그러나 형사고소의 목적과 분양대금 회수의 목적은 구별해야 합니다. 고소가 접수됐다는 사실만으로 계약이 자동 취소되거나 지급한 분양대금이 바로 반환되는 것은 아닙니다.

실제로 터지는 문제는 수사가 진행되는 동안 시행사나 관련 회사의 재산 상태가 더 나빠지는 경우입니다. 다른 수분양자들도 동시에 계약취소와 대금반환을 요구하고 있고 회사의 자금 사정까지 악화됐다면, 나중에 민사판결을 받아도 집행할 재산이 부족할 수 있습니다. 그래서 민사절차에서는 계약 취소·해제에 따른 원상회복이나 손해배상청구를 검토하면서 재산 보전까지 함께 살펴봐야 합니다. 민사집행법은 금전채권에 대해 향후 강제집행을 보전하기 위한 가압류를 인정하고 있으며, 가압류를 하지 않으면 향후 판결 집행이 어렵거나 현저히 곤란해질 우려가 있어야 합니다.

분양대금을 누구에게 지급했는지도 정확히 확인해야 합니다. 시행사와 분양대행사, 시공사, 신탁회사 등 여러 주체가 등장하는 사업에서는 계약 상대방이 누구인지, 신탁구조를 통해 대금이 관리됐는지, 분양대행사가 단순 영업만 담당했는지에 따라 반환청구와 손해배상의 상대방이 달라질 수 있습니다. 협의가 이루어지지 않으면 분양대금반환청구나 손해배상소송으로 채권을 확정하고, 판결이나 조정 이후에도 지급하지 않는다면 예금과 채권 압류·추심, 부동산 강제경매 등 강제집행 단계로 나아가게 됩니다.

결국 형사고소와 민사소송 중 하나를 선택하는 문제가 아닙니다. 사기 정황이 있다면 형사책임을 묻는 동시에 지급한 돈을 어느 법적 근거로 돌려받을 것인지, 그때까지 상대방 재산을 어떻게 보전할 것인지를 함께 검토해야 합니다. 상가 분양사기 변호사를 찾는 시점도 분양대금을 모두 지급한 뒤일 필요는 없습니다. 잔금 납부를 앞두고 허위 설명 정황이 확인됐다면, 추가 지급 전에 민사·형사책임과 재산보전 가능성을 함께 검토하는 것이 필요합니다.

잘못 대응하면 단순한 투자실패 사건으로 판단될 수 있고, 계약관계가 정리되지 않은 상태에서 잔금 지급부터 중단했다가 계약위반 문제까지 동시에 발생할 수 있습니다. 계약 당시 설명과 실제 상가의 입점·수익·개발계획 등이 크게 다르다면, 관련 분쟁을 다루는 전문가와 함께 자료를 기준으로 민사와 형사 대응을 동시에 검토해 보시기 바랍니다.

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