중도금까지 냈는데 분양계약 포기, 대금 돌려받을 수 있는 4가지 법률

건분법·약관법·방판법·민법, 분양 계약 해제의 길은 아직 열려 있습니다

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 부동산 시장이 좋았던 2020년대 초반을 지나, 지난 몇 년간 분양 시장은 하락세 속에서 위태로운 시기를 보내고 있습니다. 중도금까지는 은행 대출로 어떻게든 버텼지만, 잔금을 마련할 형편이 안 되거나 대출 한도가 줄어 분양(공급) 계약을 포기하고 싶어 하시는 분들이 정말 많습니다. 요즘은 마이너스 프리미엄을 1억 원 넘게 붙여도 전매가 되지 않아 고통을 호소하는 분들이 적지 않습니다.

분양권 전문 최성민 변호사가 최근 상담에서 가장 자주 듣는 질문은 "중도금을 이미 냈는데 돌려받을 수 있을까요?"입니다. 법적으로는 중도금을 납입하면 계약의 이행에 착수한 것으로 보기 때문에, 원칙적으로 내 마음대로 해제하거나 취소하기는 어렵습니다. 그러나 법의 테두리 안에는 여전히 길이 열려 있습니다. 오늘은 중도금을 납입한 이후에도 분양대금을 돌려받을 수 있는 4가지 핵심 법률을 사례와 함께 살펴보겠습니다.

핵심 안내 목차 01.건축물 분양에 관한 법률(건분법) 바로 알기 02.약관의 규제에 관한 법률(약관법) 위반 여부 03.방문판매 등에 관한 법률(방판법)에 따른 청약철회 04.민법에 따른 사기·착오 취소

건축물 분양에 관한 법률(건분법) 바로 알기

최근 유행하는 이른바 '초치기 분양'이나 '선착순 입금' 방식은 수분양자가 시행사를 상대로 법적 다툼을 벌일 소지가 매우 높은 방식입니다. 건분법 제6조에 따르면 일정 규모 이상의 오피스텔이나 생활숙박시설은 공개 모집과 공개 추첨 방식을 거쳐야 합니다.

그런데 사업자(시행사)가 이러한 규정을 무시하고 특정 계좌로 입금을 먼저 유도하거나, 투명하지 않은 방식으로 계약을 진행했다면 이는 건분법 위반에 해당합니다. 수분양자가 충분히 고민할 시간을 주지 않고 급박하게 계약을 유도했다면, 중도금을 냈더라도 이를 근거로 계약 무효를 주장해 대금을 반환받을 가능성이 생깁니다. 모델하우스를 한두 번 방문하고 분양대행사 직원의 말만 믿고 계약하는 경우가 많아, 건분법 위반 이슈는 늘 남아 있습니다.

보이지도 않는 작은 글씨, 약관의 규제에 관한 법률(약관법) 위반은?

분양 계약서는 깨알 같은 글씨로 가득 차 있어 일반인이 내용을 완벽히 파악하기 어렵습니다. 계약서의 글씨가 너무 작아 식별이 불가능하거나 중요한 내용이 눈에 띄게 표시되지 않았다면, 약관법상 설명의무 위반을 따져봐야 합니다.

사업자는 계약의 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 한글로 작성하고 체계적인 용어를 사용해야 할 의무가 있습니다. 이를 어기고 계약을 체결했다면 해당 조항은 계약의 내용으로 주장할 수 없습니다. 이는 전체 계약의 파기로 이어지는 자연스러운 논리의 흐름으로 이어질 수 있습니다. 약관법 위반만으로 분양 파기가 어렵더라도 다른 요소들과 종합해 판단한다면 가능성이 상당히 열립니다.

분양받은 지 얼마 안 되었다면, 방문판매 등에 관한 법률이 해답

당근마켓, 중고나라, 번개장터 같은 생활 앱이나 맘카페 등 커뮤니티 사이트에서 상담만 받아도 백화점 상품권이나 와인을 선물한다는 홍보글을 많이 보셨을 겁니다. 길거리에서 물티슈나 간식 같은 사은품을 주며 홍보관으로 유인하는 모습도 흔히 볼 수 있습니다.

이처럼 모델하우스(분양사무실) 밖에서, 온라인과 오프라인을 가리지 않고 분양사 직원의 권유로 홍보관에 들어가 계약했다면 방판법의 적용을 받을 수 있습니다. 이 경우 계약서를 받은 날부터 14일 이내에는 위약금 없이 청약 철회가 가능합니다. 계약서에 청약 철회와 관련된 내용이 명시되어 있지 않았다면, 그 사실을 안 날부터 2주 안에 철회할 수 있는 규정도 있습니다. 많은 분이 이 법률의 존재를 몰라 권리를 포기하시곤 하는데, 실무에서 매우 자주 활용하는 유익한 제도입니다.

민법에 따른 사기·착오 취소

분양받을 당시 들었던 설명과 실제 설계 구조나 건물의 상황이 전혀 다른 경우가 많습니다. 과장 광고가 어느 정도 허용된다고 하지만, 실질적으로는 허위광고를 좋게 포장한 말인 경우가 대다수입니다.

가장 쉬운 예로, 수익형 부동산에서 매월 최소 얼마의 확정수익을 보장한다거나 유명 프랜차이즈 입점이 확정되었다고 광고한 경우, 또는 잔금을 치르기 전에 프리미엄을 붙여 전매할 수 있게 해주겠다고 약속하며 수분양자를 속인 경우는 사기에 의한 계약 취소 사유가 될 수 있습니다. 이뿐만 아니라 분양계약상 중요한 사항을 제대로 고지하지 않아 수분양자가 착오에 빠졌다면 이 역시 취소의 근거가 됩니다.

다만 이 과정에서는 상대방의 기망을 입증할 수 있는 녹취록이나 문자 메시지 등 구체적인 증거 확보가 무엇보다 중요합니다. 소송을 시작하기 전에 부동산 전문 변호사와 승소 가능성을 먼저 따져보시길 권해드립니다.

오피스텔, 수익형 상가, 지식산업센터 등 여러 부동산 분양계약에서 각 단계와 상황에 따라 적용할 수 있는 법은 이처럼 다양합니다. 분양 계약 해지는 중도금 납입 이후로 넘어가는 순간부터 매우 정교한 법리가 요구되는 싸움입니다. 액수가 크고 시행사의 대응도 거칠기 때문에 혼자 고민하다 보면 골든타임을 놓치기 쉽습니다.

제이씨엘파트너스 분양권 대응 전문 변호사들을 찾아오시는 의뢰인들도 처음에는 꼬인 실타래를 어떻게 풀어야 할지 막막해하십니다. 하지만 오늘 글처럼 4가지 법률을 꼼꼼히 대조해보면 의외로 해결의 실마리가 보이는 경우가 많습니다. 이 4가지 방법 이외에도 최후의 방법이 한 가지 더 남아 있으니, 분양권을 도저히 지킬 수 없어 포기를 결심하셨다면 최성민 변호사와 함께 손해를 최소화하고 탈출할 방법을 찾아보시길 바랍니다.

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